Dòng tiền dần chảy vào bất động sản trong cuối năm 2023

Cải thiện tình trạng nhỏ giọt, vốn vào bất động sản đang được gia tăng nhờ nhiều chính sách thúc đẩy mạnh hơn. Mới đây Thủ tướng Chính phủ tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thúc đẩy cho vay bất động sản, giúp thị trường có khả năng hồi phục nhanh hơn.

1. Mở van cho vay bất động sản 

Gói cho vay 120.000 tỉ đồng chưa ảnh hưởng đáng kể đến thị trường thực tế như một gói hỗ trợ lãi suất và các điều kiện cho vay cũng không dễ dàng. Gói hỗ trợ này sau nửa năm triển khai mới giải ngân được 83 tỉ đồng, tức chưa đến 0,07%. Thiếu vốn hoạt động nên dù có nhiều dự báo đầy kỳ vọng vào sự hồi phục ở giai đoạn giữa và cuối năm 2023 nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều dấu hiệu lạc quan.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, 9 tháng đầu năm 2023 hoạt động kinh doanh bất động sản của TP.HCM tăng trưởng âm 8,71% so với cùng kỳ. Đặc biệt, doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản 9 tháng giảm 4,7%; trước đó 6 tháng đầu năm giảm 8,3% và 4 tháng đầu năm giảm đến 14,6%.

Do đó, mệnh lệnh thúc đẩy cho vay bất động sản sẽ tác động tích cực đến diễn biến thị trường trong thời gian tới khi giúp đưa dòng tiền chảy vào thị trường nhiều hơn. Người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất có thể thấp hơn.

Theo đó, nút thắt về nguồn vốn coi như một phần được cởi bỏ. Những dấu hiệu tích cực của chính sách này đã đến khi trong báo cáo thị trường bất động sản quý III mới công bố, Bộ Xây dựng cho biết, tính đến ngày 31/8/2023 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 986.477 tỉ đồng.

Trong 8 tháng đầu năm, các ngân hàng đã bơm thêm gần 186.500 tỉ đồng cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Tính ra, hơn 28% tổng quy mô tín dụng tăng thêm trong 8 tháng đầu năm được đóng góp bởi lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

“Tín hiệu hồi phục có thể xuất hiện từ giữa năm 2024 khi các chính sách của Chính phủ, những gói cho vay bất động sản tác động mạnh đến thị trường. Đáng chú ý, năm 2024 ngân hàng có thể khai thông nguồn vốn mạnh mẽ hơn”, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, nhận định.

2. Lực đẩy kép của chính sách và nguồn cung

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cho rằng dòng vốn vào bất động sản thực tế đang chảy đều khi tín dụng cho lĩnh vực này đã tăng gần 5%, tương đương với mức tăng của toàn nền kinh tế, riêng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 18%. “Vướng mắc hiện tại là sức cầu của thị trường còn yếu, nhất là cầu tín dụng nhà ở của khách hàng cá nhân trong bối cảnh thu nhập giảm, lãi suất còn cao”, ông Lực nói.

Để khơi thông bế tắc của bất động sản, cũng cần phải giải bài toán nguồn cung cho thị trường do các dự án chủ yếu đang vướng mắc về pháp lý. Khoảng 700 dự án nhà ở thương mại trên toàn quốc gặp vấn đề về pháp lý, trong khi số lượng dự án được tháo gỡ chỉ dưới 10%.

Trong báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, VinaCapital cũng nhấn mạnh, Việt Nam không có đủ số lượng nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu, vốn cần các căn hộ không quá đắt tiền.

Theo ông Michael Kokalari, Kinh tế trưởng của VinaCapital, nút thắt đầu tiên mà các chủ đầu tư đang phải đối mặt để xây thêm nhiều chung cư/đơn vị nhà ở là quy trình phê duyệt và quy hoạch của Việt Nam, vốn vẫn luôn khắt khe. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng đang rất cần được hỗ trợ tài chính cho hoạt động thu mua đất/quỹ đất và xây dựng các dự án, việc này cũng đồng thời làm chậm tiến độ các dự án nhà ở.

“Mức lãi suất ở Việt Nam đặc biệt cao khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp tục xây dựng dự án. Việc chủ đầu tư gặp khó khăn trong quy trình phê duyệt cũng như quy hoạch cũng ảnh hưởng nhiều đến vấn đề vay vốn vì các ngân hàng không hỗ trợ cho các dự án vay mà không có sự phê duyệt từ các cơ quan quản lý”, ông Michael Kokalari cho biết.

Doanh nghiệp bất động sản đang đặt nhiều kỳ vọng vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó có quy định đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; xác lập yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai.

Cùng với đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; bổ sung quy định về vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội... Hay dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng bổ sung quy định làm rõ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh, trong đó bổ sung các sản phẩm là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...

Trong 3 thập kỷ (bắt đầu từ năm 1993 đến nay), thị trường bất động sản đã chứng kiến 4 lần tăng trưởng và 3 đợt đóng băng. Tuy nhiên, có thể thấy mỗi chu kỳ tăng trưởng mới đều gắn liền với tiến trình hình thành, sửa đổi các dự án luật nói trên hoặc các văn bản pháp luật liên quan. Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở lần này được kỳ vọng sẽ tiếp tục góp phần hình thành chu kỳ tăng trưởng mới trên thị trường.

Thị trường bất động sản hứa hẹn có thể đảo chiều vào năm tới khi tất cả các yếu tố cần và đủ đồng thời xuất hiện, trong đó nhiều doanh nghiệp trong ngành hoàn tất tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và bắt đầu triển khai dự án mới. Để thúc đẩy động lực này, các luật và chính sách liên quan được xem là yếu tố điều tiết thị trường đi đúng hướng và bền vững hơn.